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data news 16/05/2019
REGOLARIZZARE CASA CON PLANIMETRIA CATASTALENON CONFORME PRIMA DEL ROGITO.

Prima dell'atto di compravendita (rogito) di un immobile è necessario verificare la corrispondenza della planimetria catastale co lo stato di fatto, pena la nullità dell'atto.
Questa novità è stata introdotta dal 1 luglio 2010, con importanti conseguenze per coloro che devono vendere casa. Numerosi immobili, soprattutto appartamenti in condominio, sono stati modificatinegli anni passati senza richiedere la relativa autorizzazione o senza provvedere all'aggiornamento della planimetria catastale in seguito agli interventi di modifica della distribuzione interna (spostamento di tramezzi, creazione di nuove stanze e/o bagni).
In questi casi la soluzione è procedere con la regolarizzazione dello stato urbanistico (in comune) e catastale (all'ufficio del territorio o catasto).

Prima di un rogito di un immobile, ma anche in caso di donazione e divisioni, il notaio ha l’obbligo di verificare se lo stato di fatto è conforme ai dati catastali. La verifica concerne principalmente gli intestatari, la toponomastica e la planimetria. La conformità deve essere specificamente dichiarata all’interno dell’atto da parte del venditore e la planimetria catastale va allegata al rogito.

Le conseguenze per una dichiarazione falsa sono importanti e comportano anche la nullità dell’atto. La normativa permette di avvalersi dell’ausilio di un tecnico abilitato che può redigere un attestato di conformità con cui dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, in questo modo la responsabilità della dichiarazione è sostenuta dal tecnico e non dal venditore né dal notaio.

E' consigliabile verificare la conformità catastale sin dal compromesso per evitare ritardi per aggiornamenti dovuti ad eventuali difformità.

 Relativamente alle verifiche da effettuare prima della compravendita di un immobile, sia da parte del venditore che del compratore oltre alla situazione ipotecaria va valutato lo stato urbanistico e catastale.
 
  • 1) Stato urbanistico-edilizio: ogni immobile ha una legittimità urbanistica espressa da una licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire. E’ importante che lo stato di fatto sia conforme all’ultimo progetto edilizio presentato e protocollato dal comune, nel caso contrario gli interventi sono da considerarsi realizzati in maniera “abusiva o irregolare” cioè non conformi alle leggi che disciplinano gli interventi edilizi (TU DPR 380/01).
    Ad esempio la tipica ristrutturazione di un appartamento che comporta la modifica delle stanze interne e/o l’aggiunta di bagni va autorizzata con una CILA, prima del 2010 c’era bisogno della DIA.
    Chi avesse realizzato questi interventi senza le autorizzazioni, oggi vende un unità immobiliare “non conforme” e non sempre è facile ottenere una sanatoria.
    Purtroppo in questa situazione si trovano anche proprietari che non hanno effettuato interventi senza autorizzazione ma hanno ereditato lo stato di fatto dal vecchio rogito.
  • 2) Stato catastale: E’ possibile che dal punto di vista urbanistico-edilizio l’immobile sia regolare ma che lo stato di fatto non è coincidente con la planimetria catastale. La soluzione di questo problema è di norma agevole e comporta solamente una “variazione” presso gli uffici catastali. La variazione catastale può essere giustificata come "esatta rappresentazione grafica", "diversa distribuzione interna" o altre "causali".

E' fondamentale sapere che il disegno catastale "non è probatorio", cioè quello che viene rappresentato nella planimetria catastale non è un'autorizzazione e non rappresenta una legittimità edilizia; mentre il documento amministrativo del comune (Licenza, concessione , permesso di costruire, DIA, Cil, etc) depositato e protocollato rappresenta quello che è stato regolarmente dichiarato ed autorizzato. Per questo prima va verificata la regolarità urbanistica-amministrativa e successivamente quella catastale.

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